世帯年収８００万円で子どもが２人（３歳／５歳）のケースで考えた住宅ローンの上限額を考えてみたいと思います。
もくじ
事例：世帯年収800万 子2人[3/5歳]
実際にある相談事例ですが、世帯年収８００万円（年収４００万円 ×２人）の家庭で夫婦＋３歳５歳の子がいるという状況です。
さて、以下のようなよくある質問ですが即答です。
１，頭金入れるかどうか迷い中 → 入れなくていい
２，返済方法ボーナス払いするか迷い中 → しちゃだめ
頭金に関してはケースバイケースですが、基本頭金なしで借りられるのであればフルローンで借りる方が良いと私は考えています。ただし、頭金を「運用する」という前提がつきます。
（読み飛ばしてOK）小難しい話かもしれませんが、この借入額だと頭金１００万円いれて「月３０００円支払いが安く（＝３５年間で１２６万円）」なり、金利の最終差額は１８万円で合計１４４万円となります。頭金を「運用しない」のであれば、オトクに映るような気がします。
ただ運用する選択をすることで、１４４万円を凌駕することはそう難しくありません。１００万円を年利３％運用し３５年間放置すると＋１７２万円となります。加えて「いつでも引き出せる」「３５年後もっと運用して増やすこともできる」と、選択肢が増えます。
年利３％の運用は決して難しくありません。なぜなら、世界はこの２００年ずっと７％ずつ成長しているからです。
（この観点から、繰上返済もおススメしたくありません。ただしあくまで「運用する」という前提であればです）
さて、小難しい話はここまでにして、もう１つの「ボーナス払い」に関してですが「しないことを強く勧めます」。ボーナスを当てにするのが危険なのは、今回のコロナで痛感した方も多いのではないでしょうか。
ボーナスが出ないと「家計が破綻」します。と、すぐに破綻はしないでしょうが大変厳しい状況になることは容易に想像できますよね。
世帯収入と借入額の平均値（国土交通省）
では、国土交通省の出している「令和元年度：住宅市場動向調査」での年収と借入額の平均値を見てみようと思います。
平均世帯年収は
「注文住宅：７４４万円」、「分譲マンション：７９８万円」
購入資金は
「注文住宅：４,６１５万円」「分譲マンション：４,４５７万円」
加えて、こちらは購入資金の平均値と内訳です。正直「高すぎないですか？」と思いました。多分平均値を挙げている世帯がいるのだと思いますが。
個人的に驚くのは頭金の平均額がどの建物でも「１,０００万円」を超えているところです。まじか・・・と思いました。
月々支払い以外にかかる費用＋3～5万円
マイホームを購入すると、住宅ローンの支払い以外の費用も掛かってきます。こちらは所有してみないと気付かないので事前に知っておくことをお勧めします。
内訳は上記画像に示した通りですが、もう少し詳しくまとめると以下となります。
| かかる費用項目 | かかる費用 | 月額に割り直し |
| 固定資産税 | １０～２０万/年 | ０.８～１.７万/月 |
| 火災＋地震保険料 | １０～２０万/５年 | ０.２～０.３万/月 |
| (一戸建て)修繕メンテ費 | ５５６万/３６年間 | １.３万/月 |
| (マンション)管理修繕費 | ー | ２～３万/月 |
| 累計 | ２.３～５万円 |
※火災保険料は地震保険付帯有無、地域のハザードマップ、木造か鉄筋コンクリートか等でかなり変動します。今回は地震保険付帯で計算しています。※マンションの「管理費用」「修繕積立金」は建物によってはエグイ額がかかってきますので要注意です。
今回、一戸建ての「修繕費・メンテナンス費」は以下アットホームの調査を参考にしました。
修繕の積立は１０人に１人しかやっていないところを見ると、多くの方が後になって「こんな費用がかかるのか・・・」となっている状況が想像できますよね。
このケースはMAX「３５００万くらい」
今回は年収４００万夫婦で世帯年収８００万です。実は年収８００万の人よりも年収４００万×２人の方が手取り額は多いんですね。この夫婦の場合は、大体年間手取り額は６３０万円で、月５２．５万となります。
そして、一般論ではありますが住居費の収入への割合は「２５％」ほどが適正とされています。（もちろん年収や家庭ごとの収支、契約する金利と年数によっていかように変動してしまいます）
「２５％」を踏まえると、年収４００万共働き夫婦の月手取り「５２．５万」では「約１３万円」となります。
３５００万のマイホームを「変動金利０．６５％」で組んだ場合「月支払９万」＋「前述したその他費用月３～５万」≒「ざっくり１３万円前後」に収まる計算になります。
なお、このシミュレーションは手取りに対する住居費の割合を「２５％」にした場合のものです。家庭によっては割合をもう少し増やしても大丈夫という方もいらっしゃいますが、今回は家計収支データがない為、一般論でのお話となります。
学費や万が一の備えはこの家庭なら月８万円くらい
今回のケースや実際のケースでも多くある話ですが、住宅ローンの返済が「共働きが３５年続く前提」「学費準備が未考慮」であるという点です。
以下より「子ども２人の学費捻出」と「夫か妻片方が死亡した場合の備え」についてまとめます。
【学費準備金月４万が出せる？】
まずはいまの学生たちの「学費」現状を整理します。
結論を言えば「理系私大＋自宅外通学 ×４年 ≒ １２００万」となります。今回の家庭で言えば「１２００万 × ２人＝２４００万」がかかってくる可能性を考慮するべきではないでしょうか。
この２４００万という学費ですが、どういう対策がとれるのでしょうか。
上記画像にまとめていますが解説していきます。以下は「児童手当」の満額である「約２００万/子１人」を残している前提になります。
１，子月5万バイト＋月6万奨学金＋児童手当４００万⇒９４４万
⇒１つ目は子どもと一緒に学費工面を行うケースです。「子どもに学費用月５万バイトとおそらく満額である月６万奨学金」、そして「児童手当約200万円」を２人分を残しておいて学費にあてるというものです。この場合の不足金額は「９４４万円」です。
２，月6万奨学金＋児童手当４00万⇒１,８４２万
⇒「１」に対し、子どものアルバイト代は子どもの自由に使わせる、というのがこのケースです。この場合の不足金額は「１８４２万円」です。
３，児童手当４００万⇒２,０００万
⇒そして、アルバイト代は子どものものだし、奨学金という借金を背負わせたくない、というケースです。この場合の不足額は「２０００万円」です。
４，児童手当月１万１５年３％運用×２人≒４５４万⇒１,９５０万
⇒私も似たような方法でやっていますが、児童手当を「資産運用」にあてるというものです。上記計算式の「児童手当１万円」ですが、児童手当は子ども１人当り約２００万円です。これを大学入学までの１７年くらいで割ると「月１万円」になります。
もう少し増額して、児童手当＋手出し２万/子１人にして、１５年で３％運用×２人≒１３６０万となります。合計学費２４００万から差し引くと不足金額が「６４０万」ですね。
⇒ここに「子どもにも学費工面」をさせる選択をとると、月５万円バイト＋奨学金月２万 × ２人分 × ４年＝６７２万円となり、学費工面の目途が立ちます。
親の立場で言い換えると「児童手当に手出し２万運用で学費工面できる」とも表現できるのではないでしょうか。
【夫婦片方が死亡してしまったら？】
次は、住宅ローン支払いが「共働きが前提」になっている場合、それが「共働きが破綻したら」にどう備えれば良いのでしょうか。
結論を述べると、住宅ローンに合わせて「生命保険」を組むことをお勧めします。夫婦ともに、です。具体的には「夫：死亡保険１０００万 × 子２人分：月２～３０００円」と「妻：死亡保険１０００万 × 子２人分＋住宅ローン用死亡保険＝月５～６５００円」です。
では「夫」が死亡した場合です。
まずほとんどの方は「団体信用生命保険」を組んでらっしゃると思うので住宅ローンは帳消しになります。生活費の補填や子の高校までの学費として「遺族年金」が支給されます。
しかしながら、１８歳以降の大学費用がまかなえません。額にすると２人分で２４００万円です。ですのでそれに備える「死亡保険」が必要なのではないでしょうか。
死亡保険を１０００万円分であれば、月１０００～１５００円 × ２人で月２０００～３０００円です。正直これで十分です。
そして意外と忘れがちですが「妻」が死亡してしまった場合です。
こちらは考えることが多いんです。そもそも住宅ローンを組む「夫」は存命なためローン支払いは続きます。（ちなみにペアローンは余計な費用がかかる割に余計なリスクを抱える為おすすめしません）さらに学費の準備も必要です。
その為、「住宅ローン用死亡保険」「学費用死亡保険」を考慮する必要があるのではないでしょうか。
「学費用死亡保険」は夫と同じ１０００万保障を子２人分で十分です。
問題は「住宅ローン用死亡保険」です。
私の考えた結論は以下です。住宅ローンの残債に合わせた死亡保険金を選択すると良いです。４５～５５歳時はちょっと足りませんが、ケースバイケースで保険金額を増額すれば良いかなと思います。
・３５～４５歳は３０００万死亡保険(月３０００円)
・４５～５５歳は２０００万死亡保険(月２０００円)
・５５～６５歳は１０００万死亡保険(月３５００円)
以上をまとめると合計月１万円弱の保険加入となります。
・夫：死亡保険子２人分：２～３０００円
・妻：死亡保険子２人分：２～３０００円＋住宅ローン用保険３～３５００円
最後にまとめます。
１，年収４００万 × ２人の共働き夫婦で、３歳５歳の子がいる場合の住宅ローン最大額は「３５００万」位です。前提条件として、ローン＋その他費用の手取り割合を２５％として試算した結果です。
２，子の学費は理系私大＋自宅外通学 × ４年＝１２００万。児童手当＋月２万手出し運用＋子の学費工面で対応は可能。
３，３５００万ローン組む場合「夫：子の学費用死亡保険」と「妻：子の学費用と住宅ローン用の死亡保険」合わせて月１万弱の保険加入があると安心で、ローン支払い以外の支払いが月３～５万あるので、家計収支がそれで破綻しなければOK。
